兰州住房公积金个人住房贷款及贷后业务操作规程细则

兰州搜狐焦点 2019-07-31 08:37:54
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兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程(2019年7月修订).

兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程(2019年7月修订)

第一章   总  则

  第一条  为了规范住房公积金个人住房贷款管理,统一和规范业务操作,防范和控制贷款风险,根据《中华人民共和国担保法》《住房公积金管理条例》《贷款通则》《个人贷款管理暂行办法》《住房置业担保试行办法》及国家相关法律法规,特制定本规程。

  第二条  本规程适用于兰州住房公积金管理中心(以下简称中心)所属铁路分中心、各管理部(以下简称分支机构)。

  第三条  本规程所指住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源,委托商业银行按政策规定,向缴存职工发放的用于其家庭购买、建造、翻建或大修基本自住住房和改善性住房的贷款。

  第四条  住房公积金个人住房贷款的分类:

  一、商品房期房贷款;

  二、经济适用房期房贷款;

  三、二手房贷款;

  四、现房贷款。

  第五条  申请贷款的基本条件

  一、借款人应具备的基本条件

  (一)具有合法有效的身份证明,未超过国家规定的法定退休年龄;

  (二)缴存状态正常,按月连续足额缴存公积金6个月(含)以上。其判定要点为:

  1.贷款申请日向前追溯9个月至少有6条缴存记录;

  2.首次汇缴财务入账日期至贷款申请日自然天数已达到180天(含)以上;

  3.缴存余额除以最近6个月月平均缴存额≥6;

  4.外中心转入本中心的缴存职工,缴存金额合并计算,其具体缴存月数由受理、审核人员根据外中心缴存明细推算判定,确定其贷款资格;但计算可贷款额度时,缴存时间系数按照在本中心正常汇缴月数计算。

  5.在其他中心缴存的,应提供缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和《职工缴存使用明细》;

  6.本中心缴存职工,在外中心曾经缴存一定时间但未转入本中心,或仍在外中心开户缴存的,其缴存金额及缴存月数仅按本中心缴存记录为准。

  (三)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力;

  (四)借款人及共同借款人信用良好,其信用记录符合《住房公积金个人住房贷款适用个人征信信息暂行规定》的规定,借款人及共同借款人不良信用信息的考察时间调整为60个月。贷款和贷记卡逾期记录分别考查,有多笔贷款的,逾期记录合并计算,有多张贷记卡的,逾期记录也合并计算。

  (五)职工本人及其配偶有下列情况之一的,不得申请公积金贷款:

  1.已办理住房公积金个人住房贷款或商业银行住房贷款,尚未结清的;

  2.上次住房公积金个人住房贷款已结清未满一年的;

  3.夫妻双方已申请了贷款,离异未满一年,其中一方再次申请贷款的;

  4.为他人或单位贷款提供担保且担保的贷款尚未结清的;

  5.贷款申请日向前追溯单位缴存职工欠缴超过3个月的,自由职业缴存职工申请贷款时欠缴超过1个月的;

  6.借款人及共同借款人任意一人征信报告信息记录不符合规定的;

  有逾期偿还住房公积金个人住房贷款、商业银行贷款、信用卡的行为且逾期行为达到中心关于个人不良信用不予贷款的相关规定的;

  7.中国人民银行等征信部门个人信用报告中的信贷交易行为存在当前逾期尚未偿还的;

  8.存在以虚假资料、虚假承诺等欺骗手段提取住房公积金或骗取公积金贷款行为,被中心纳入失信人员名单的;

  9.因失信行为被纳入“信用中国”或人民法院失信人员执行名单的;

  10.存在其他可能影响住房公积金个人住房贷款资金安全情形的。

  (六)坚持“保一限二禁三”的原则,优先保证缴存职工购买首套房的贷款需求,适度支持二套房贷款需求,严禁发放三套房及以上贷款。

  对住房套数认定以缴存职工家庭累计申请住房公积金贷款次数确定首套房及二套房,具体认定规则如下:

  1.中心缴存职工以借款人及配偶在中心综合信息系统贷款次数,结合人民银行个人征信记录公积金贷款信息认定。

  记录显示夫妻二人从未申请过住房公积金贷款的,按首套房受理;

  记录显示夫妻二人合计有一次已结清住房公积金贷款,再次申请贷款的,按二套房受理;

  记录显示夫妻二人合计有两次及以上已结清住房公积金贷款,再次申请贷款的,不予受理。

  2.外中心缴存职工,以借款人及配偶所在缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》记载的贷款次数,结合我中心综合信息系统贷款记录、人民银行个人征信记录的公积金贷款信息、本市住建部门的房产查询证明进行综合判断:

  无住房贷款记录且名下无房产的,按“首套房”贷款政策受理;

  合计有一次贷款记录且能够提供该笔贷款的结清证明,或合计有一套房产登记的,按“二套房”贷款政策受理;

  合计有两次及以上贷款记录,或合计有两套及以上房产登记的,或有一次贷款记录且合计有一套非该笔贷款所购房产登记的,不予受理。

  二、所购住房应具备的基本条件

  (一)所购住房产权明晰,购房行为在一年以内(购房人购买已在住建部门备案的商品房期房或经济适用房申请贷款的,购房时间以网签合同签订日期为准)且满足以下条件:

  1.商品房期房贷款:所购住房已签订《商品房买卖合同》,首次贷款及二次贷款首付资金均不低于限购区及非限购区关于首付款资金的要求。

  2.经济适用房期房贷款:所购住房已签订《经济适用房买卖合同》或《购房协议》,首次贷款及二次贷款首付资金均不低于限购区及非限购区关于首付款资金的要求。

  3.二手房贷款:在住房二级市场购买已取得《房屋所有权证》或《不动产登记证明》的住房,已支付资金不低于限购区及非限购区关于首付款资金的要求。买卖双方在同一户籍簿(买方)且为亲属关系或离婚析产过户的,不予受理。

  4.现房贷款:房地产开发企业销售住房时,在签订《购房合同》后即可为购房人办理《不动产登记证明》。职工申请办理现房贷款,应提供《购房合同》、《不动产登记证明》、增值税发票和契税完税发票。购房行为以《不动产登记证明》证载日期为准在1年以内。

  (二)所购住房存在下列情形的不得受理:

  1.所购房产为别墅及办公、经营性质的;

  2.所购自住住房不能办理抵押且不能提供其他有效担保的;

  3.所购自住住房所在土地或产权存有异议的。

  三、提供中心认可的有效担保。

  四、中心规定的其他条件。

  第六条  共同借款人

  中心实行共同借款人制度。借款人是已婚的,配偶必须作为共同借款人一同申请贷款。

  共同借款人负有与借款人共同偿还贷款的责任,或在借款人因故无法偿还贷款时代替借款人偿还贷款余额的责任。

  第七条  贷款额度

  住房公积金个人住房贷款可贷额度必须同时符合以下规定:

  一、不得高于单笔贷款最高限额:已婚家庭单笔贷款最高限额为60万元,单身职工单笔贷款最高限额为50万元。

  二、不得超过所购住房总价或抵押房屋评估价的一定比例:

  在城关区(高新区、不包括高新区榆中园区)、七里河区、安宁区(含经济区)限购区实行差别化信贷政策。具体如下:

  1.缴存职工家庭在兰州市限购区域购房申请首套住房贷款的,首付款比例不低于总房款或评估价的30%,贷款金额不高于70%;在兰州市非限购区域购买首套住房的,首付款比例不低于总房款或评估价的20%,贷款金额不高于80%。

  2.缴存职工家庭在兰州市限购区域购房申请二套住房贷款的,首付款比例不低于总房款或评估价的50%,贷款金额不高于50%;在兰州市非限购区域购买二套住房的,首付款比例不低于总房款或评估价的20%,贷款金额不高于80%。

  三、不得高于按还款能力测算的贷款额度:职工家庭月供支出与收入比统一按不超过50%计算。

  四、不得超过按缴存余额、缴存时间计算的可贷额度:缴存余额、缴存时间测算的可贷额度=借款人及共同借款人公积金账户合计余额×缴存余额系数×缴存时间系数。

  (一)缴存余额认定

  1.借款人与共同借款人不在同一中心的,其住房公积金缴存余额可以合并计算。

  2.借款人及共同借款人缴存余额之和不足1万元按1万元计算。

  3.借款人及共同借款人在申请贷款前补缴住房公积金的,按补缴后的余额予以认定。

  (二)缴存余额系数确定

  缴存余额系数暂定为18。

  (三)缴存时间认定及系数确定

  1.缴存时间以主借款人的住房公积金缴存时间为准。

  2.缴存时间(月)与缴存时间系数:

  6个月≤缴存时间≤12个月,缴存时间系数为1;

  12个月<缴存时间≤18个月,缴存时间系数为1.1;

  18个月<缴存时间≤24个月,缴存时间系数为1.2;

  24个月<缴存时间≤36个月,缴存时间系数为1.3;

  缴存时间>36个月,缴存时间系数为1.5。

  五、贷款金额不得超过剩余房款。

  第八条  贷款期限

  住房公积金贷款期限最短为2年,最长期限为30年。实际贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。即按现行退休政策,男职工不超过65周岁,女职工不超过60周岁。

  借款人申请贷款时,受理人员应自受理当日起,根据主借款人出生日期减2个月贷款办理周期计算最长可贷年限,按年取整。

  第九条 贷款利率及罚息利率

  一、贷款利率按照贷款发放时中国人民银行规定的现行住房公积金个人住房贷款利率执行。首套房、二套房利率均按住房公积金个人住房贷款基准利率执行。

  二、中心实行罚息制度。根据人民银行的相关规定,中心对借款人的违约行为计收罚息。借款人未按合同约定日期还款计收罚息的,罚息利率按照借款合同载明利率上浮40%执行;借款人未按合同约定用途使用贷款计收罚息的,罚息利率按照借款合同载明利率上浮100%执行。

  第十条 贷款担保

  一、贷款的担保方式有抵押、保证两种。

  中心受理住房公积金个人住房贷款原则上不实行强制性机构担保。贷款担保方式原则上以所购住房抵押担保为主,所购住房不具备抵押条件的,借款人可自愿选择中心认可的住房置业担保机构提供的保证担保。担保机构可以根据《中华人民共和国担保法》的规定,要求借款人提供所购住房作反担保,在所购住房满足抵押登记条件后办理抵押登记手续。

  二、住房置业担保属于保证担保,与中心确立了住房置业担保合作关系、签订了《住房公积金个人贷款担保合作协议》的住房置业担保机构,方可为借款人提供住房置业担保。

  三、对于铁路系统建设的未在房管部门备案、无法办理房产抵押登记的经济适用房项目,铁路分中心受理该类项目的个人住房贷款申请时,可采用自然人担保或他房抵押担保的方式予以受理。

  第十一条 还款方式

  一、借款人根据自身条件自愿选择贷款还款方式。

  贷款期限在2-30年的,采取分期还款方法,即等额本息还款法、等额本金还款法。

  二、借款人签订借款合同只能选择一种还款方式。

  三、等额本息还款法。即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为:

  每月偿还                                还款月数

  贷款本息=贷款本金×月利率×(1+月利率)

  金  额                      还款月数

  (1+月利率)    -1

  每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

  每月偿还本金= 每月偿还贷款本息金额-每月偿还利息

  四、等额本金还款法。即借款人每期需偿还额度相同的本金,同时付清本期应付的贷款利息。计算公式为:

  每月还款额=每月偿还本金 + 每月偿还利息

  每月偿还本金=贷款本金÷还款期月数

  每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

  第十二条 评估

  (一)为了客观公正地评价抵押物价值,借款人申请贷款时,中心应对房产价值是否背离市场价进行判断,必要时由中心合作的房地产评估机构对抵押房产进行评估。

  (二)评估原则

  1.对于购买预售商品房、经济适用房期房的,不要求进行房产评估;

  2.对购买第五条第二款现房贷款的,不需对住房进行评估;

  3.对房地产开发企业将现房产权已办理在自己名下,在销售时按二手房买卖的方式批量销售的,贷款管理科或贷款受理机构确认该行为属实,可以不再要求进行房产评估;

  4.其他二手房交易申请贷款的,必须进行房产评估。

  第十三条 住房公积金个人贷款的操作流程

  贷前准备 受理、初审      调查、复核

  审 批      合同签订       抵押办理        发放确认

  资金划拨      贷后管理

第二章 贷前准备

  第十四条  个人住房贷款合作项目备案。

  中心实行商品房、经济适用房按揭贷款项目前置备案制度。

  一、项目建设及销售手续完备的在兰商品房、经济适用房按揭贷款项目,建设单位应提供单位资信资料和项目资料,向中心申请项目备案。经中心审核同意后签订《合作协议》。

  (一)对于不存在土地抵押或在建工程抵押,中心能够落实房产(预)抵押的项目,以办理所购住房房产抵押的方式受理。

  (二)对于存在项目土地抵押或在建工程抵押的上述项目,可采用引入担保公司提供住房置业保证担保的方式受理。

  二、对一些项目建设及销售手续不完备、不具备抵押登记条件的商品房、经济适用房期房项目,建设单位愿意提供必要的配合,在征得职工同意按住房置业担保方式受理后,向中心提出住房公积金贷款合作的书面申请,提供单位资信资料和项目资料。

  缴存职工购买此类项目住房申请个人贷款时由住房置业担保公司向中心提供保证担保。

  三、铁路分中心受理的铁路分中心缴存职工在兰外购买的建设及销售手续完备的商品房、经济适用房按揭贷款项目,也应进行备案管理,签订《合作协议》。若房地产开发企业不愿提交资料进行合作备案,分中心应收集相关证照、预售许可证、收款账户信息等基础资料进行项目管理,可不要求签订《合作协议》。

  第十五条  个人住房贷款项目审查

  中心贷款管理科为商品房、经济适用房个人住房贷款项目审查的归口管理部门。

  一、对于项目建设手续完备、能够落实房产抵押的商品房、经济适用房项目,近郊四区范围内的项目,由贷款管理科(项目备案)贷前调查人员通过问询、查看资料、实地考察核实等方式进行信息收集和初审,经贷款管理科科长审批后,报请中心分管领导同意后备案并签订《合作协议》。铁路分中心、兰州新区及远郊三县一区范围内的项目,由各分支机构(项目备案)贷前调查人员(贷款主管)对申请期房按揭贷款的项目情况进行信息收集和初审,经分支机构领导审批后备案并签订《合作协议》。

  二、对于项目建设手续不完备、不具备抵押登记条件的商品房、经济适用房期房项目,中心贷款管理科、相关分支机构、住房置业担保机构贷前调查人员共同赴项目地进行考察,审核建设单位所提交的资料。经贷款管理科审核后提交专题会议审议,审议通过、形成会议纪要后受理。

  第十六条  个人贷款合作项目的调查

  一、项目开发单位资信调查。查看相关资料原件、留存加盖企业公章的复印件。

  (一)查看企业法人营业执照,了解开发单位的经营状况,掌握企业的经营期限和经营范围,注册资本和法人代表,确定项目开发、销售的合法性,收取复印件一份;

  (二)了解企业负责人情况,收取法定代表人身份证复印件一份;

  (三)查看房地产开发企业资质等级证原件,审查资质等级,了解机构的开发规模、技术力量、资本规模等重要信息,收取复印件一份;

  (四)收取公司章程及股东会(董事会)成员签字的股东会(董事会)决议原件一份;

  (五)收取开发单位收款账户的《开户许可证件》或《银行预留印鉴卡》复印件二份。

  开发单位为非房地产开发机构的,仅需提供营业执照、法人代表身份证《开户许可证件》或《银行预留印鉴卡》。

  二、项目情况调查。查看相关资料原件、留存加盖企业公章的复印件。

  (一)查看《土地使用权证》及《国有土地使用权出(转)让合同》或拨地文、图及其他用地批文原件,收取复印件一份;

  (二)查看《建设用地规划许可证》(即红线定位图)原件,收取复印件一份;

  (三)查看《建设工程规划许可证》原件,收取复印件一份;

  (四)查看《建设工程开(施)工许可证》原件,收取复印件一份;

  (五)查看《商品房销(预)售许可证》(或《经济适用房销(预)售许可证》)原件,收取复印件一份;

  (六)查看发改委员会立项文件和住建部门批复文件(仅经济适用房提供),收取复印件(加盖企业公章)一份;

  审核要点:

  1.审查资料。查验、检查开发单位提供的项目资料是否齐全;将提交的项目资料的复印件与原件对照,对原件所盖印章进行审查,检查资料的真实性;查看提交资料上有关部门规定的有效期限,确定项目资料是否有效。

  2.实地考察。主要调查了解开发单位提供的资料、数据是否与实际一致,有关文件是否经过政府部门批准,从而保证项目资料的合法性;

  3.工程形象进度。进一步认定开发单位从事房地产开发活动的资格。检查工程的结构是否与《建设工程规划许可证》相符,确保工程非违规施工;检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度;考察住房售价是否与当时、当地、同类住房的市场价格水平相符,查看项目用地或在建工程是否有抵押。

  第十七条  按揭项目的审批

  一、对项目资料完备,能够进行房产抵押的项目,贷前调查人员认为可以受理的,在调查结束后即可将项目信息录入业务信息系统并录入调查意见。

  二、贷款管理科科长或各分支机构负责人对是否受理该按揭项目在综合信息系统作出审批意见。同意受理的,即可与开发单位签订《住房公积金个人住房贷款按揭合作协议》。

  三、开发单位收款账户的复核由中心财务科核对《开户许可证》或《银行预留印鉴卡》后审批。

  四、项目资料不齐备、不具备期房抵押条件、实行住房置业担保的项目,必须经专题会议审议通过后,才可录入综合信息系统。

  五、实际情况与初审情况不符或正在操作中的项目因故需要终止的,则项目审查程序自动终止。

第三章 贷款受理及初审

  第十八条  在兰商品房、经济适用房期房和现房按揭贷款项目备案完成并签订《合作协议》后方可受理,在兰期房按揭贷款项目开发单位必须为每个借款人提供《阶段性保证书》。二手房贷款不需备案,贷款受理人员直接受理。

  第十九条  受理部门和人员

  住房公积金贷款受委托银行为住房公积金个人住房贷款的受理部门,受委托银行在中心营业大厅派驻工作人员具体办理个人贷款的受理业务。

  第二十条  受理程序

  一、提供咨询。借款人咨询时,受理人员应认真解答问题,向借款人介绍住房公积金个人贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序及有关担保、抵押方面的要求等情况,宣传住房公积金个人住房贷款业务的优势和特点等。

  二、核实借款人及共同借款人公积金缴存及贷款情况。

  1.受理人员通过中心综合信息系统查询借款人及共同借款人公积金缴存及贷款情况,并通过人民银行征信系统或征信报告审查借款人及共同借款人征信记录。

  2.外中心缴存职工,以借款人及配偶所在缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》记载的贷款次数,结合我中心综合信息系统贷款记录、人民银行个人征信记录公积金贷款信息、本市住建部门的房产查询证明进行综合判断。

  3.售房单位需要确定借款人贷款金额的,受理人员可向借款人出具《可贷额度测算确认单》。

  三、接受申请。借款人决定借款时,即可向中心正式提出借款申请。银行受理人员根据借款人的具体情况,区别不同的贷款种类,指导借款人填写《个人住房公积金贷款申请表》。

  四、购房人是缴存职工的,可以由购房人申请贷款,也可以由其缴存公积金的配偶申请贷款;购房人未缴存公积金的,可以由缴存公积金的配偶申请贷款,购房人作为共同借款人提交个人资料、办理贷款手续。

  第二十一条 借款人提供申请资料

  一、个人资信资料:

  (一)身份证明:查看借款人及其配偶身份证原件、户籍簿原件。留存借款人身份证复印件三份,留存其配偶身份证复印件二份,双方户籍簿复印件二份(户籍簿首页、户主页、本人页及其变更页)。借款人为集体户籍的,不要求查看其集体户籍首页。

  (二)婚姻状况证明:已婚的,户籍簿能够显示婚姻关系的,可不再查看结婚证;户籍簿不能够显示婚姻关系的,需查看借款人结婚证原件,收取复印件二份;借款人属未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚的,在申请个人住房贷款时可据实填写《单身职工婚姻状况承诺》并为其承诺的真实性承担法律责任,各分支机构据此判断其婚姻状况并办理个人住房贷款。

  (三)收入证明:以公积金缴存人近24个月平均缴存基数为准核定月收入,外中心缴存职工需提供24个月的住房公积金缴存明细及异地贷款缴存证明;缴存不足24个月的,按实际缴存期间的平均缴存基数为准核准月收入,外中心缴存职工需提供实际已缴存的住房公积金缴存明细及异地贷款缴存证明;共同借款人是非公积金缴存在职职工且能够提供银行工资流水单的,月收入超过3000元的按3000元计,月收入低于3000元的按实际收入计;不能提供银行工资流水单的,按甘肃省最新执行的一类地区最低工资标准核定收入。

  二、购房资料:根据不同贷款品种、实际购房行为收取相应的购房资料。

  (一)商品房期房贷款

  1.《商品房买卖合同》原件二份(每份合同附标准层平面图)

  2.首付款的发票或收据复印件二份(加盖原章);

  3.若借款人能够提供完整购房信息的《商品房认购书》复印件一份,中心也可受理并审批,在借款合同签订前必须收取前述1、2类资料。

  (二)经济适用房期房贷款

  1.《经济适用房买卖合同》原件二份(每份合同附标准层平面图);

  2.首付款的发票或收据复印件二份(加盖原章);

  3.若借款人能够提供完整购房信息的《经济适用房认购书》复印件一份,中心也可受理并审批,在借款合同签订前必须收取前述1、2类资料。

  (三)二手房贷款

  分为过户前二手房贷款和过户后二手房贷款两种情况。过户后二手房贷款仅允许铁路分中心受理在兰外购房的行为,其他分支机构不得办理。

  1.过户前二手房贷款

  职工暂未办理房产过户、与售房人共同向中心提出贷款申请的,按过户前二手房贷款情形受理。

  (1)售房人名下《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》复印件一份;

  (2)售房人签署的《房屋出让声明》,或售房单位盖章并委托工作人员签署的《房屋出让声明》;

  (3)售房人与购房人签订的《房地产买卖契约》或网签《存量房买卖合同》原件一份;

  (4)办理了资金监管的,收取资金监管协议及首付款资金监管票据各一份;未办理资金监管的,收取购房人向售房人(售房单位)支付首付款资金的银行流水单复印件一份;

  (5)房地产评估报告原件一份(按第十二条规定执行)。

  2.过户后二手房贷款

  职工在兰外购买二手房向铁路分中心预约贷款,铁路分中心初步审查办理预约后,职工办理房产过户、单独向铁路分中心提出贷款申请的,按过户后二手房贷款情形受理。

  (1)收取购房人名下《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》原件及复印件一份;

  (2)收取《房地产买卖契约》或网签《存量房买卖合同》原件一份;

  (3)收取契税完税发票、增值税发票复印件一份;

  (4)收取房地产评估报告原件一份;

  (5)收取《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》。

  (四)现房贷款

  1.收取《不动产权登记证明》及购房合同原件及复印件一份。

  2.收取契税完税发票、增值税发票复印件一份。

  三、委托收款及委托按期扣款资料。

  借款人在申请贷款时应填写《委托转账付款授权委托书》,主要包括以下内容:

  (一)借款人授权中心及贷款经办银行将贷款资金划入其指定的收款人账户;

  (二)借款人授权中心及受委托银行每月从其所提供的在商业银行开立的还款账户中扣划本期应还贷款本息、逾期本息、罚息、复利及提前还款本息;

  (三)在借款人向中心提出变更还款账户后,应重新填写《授权委托书(贷后变更)》。

  四、预约申请资料。

  办理过户后二手房贷款的,借款人可向铁路分中心提前预约申请,并提交《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》,经受委托银行及铁路分中心预审后给予是否符合贷款的答复,达到贷款受理条件后借款人持《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》正式申请。未预约即申请过户后二手房贷款,不予受理。

  五、抵押登记申请资料。

  按不动产登记管理部门的要求提供抵押资料。

  第二十二条  住房公积金个人贷款实行初审、复核、审批三级审批制度。

  凡符合中心政策规定的贷款,实行银行受理人员初审、中心复核人员复审,分支机构负责人审核签批。特殊情况提交主任办公会议决定。

  第二十三条  初审

  一、初审人员及初审内容:受委托银行派驻中心各分支机构的工作人员是贷款的初审人员,负责对借款人提交的下列申请材料进行审查。

  (一)身份证件(户籍簿、居民身份证和其他有效居留证件)。主要审查:

  1.是否经公安部门签发;

  2.是否在有效期内;

  3.对于借款人或售房人委托他人办理借款手续的,还须审核并收取经过公证的委托书,查看代理人的身份证件并收取复印件一份,审核受委托人是否在委托书每页签字盖手印;

  4.证件所提供的借款人身份、年龄等情况是否符合贷款的条件。

  (二)借款人偿债能力证明材料:审查借款人偿债能力证明材料是否真实,主要审查以下内容:

  薪资收入银行流水单是否由商业银行出具。

  (三)借款人婚姻状况证明材料:审查借款人提供的婚姻状况材料是否真实。

  (四)购房合同或协议书:审查购房行为的真实合法性,主要审查以下内容:

  1.合同原件是否真实、有效、合法;

  2.双方责任、权利是否完整、有效;

  3.双方签章是否齐全、有效,购房人签章与收款收据交款人姓名是否一致,与借款人姓名是否一致,日期签署是否明确;

  4.所购房产是否为自住住房;

  5.所购住房是现房或期房、交房日期是否明确;

  6.所购住房地址、面积、售价是否明确、合理;

  7.对于借款用于建造或大修自住住房的,提供的批准建造或大修住房的手续是否由住建相关部门签发。

  (五)《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》:审查证书的真伪。

  (六)抵押房屋评估报告:审查报告的完整性和估价的准确性。

  (七)对审查原件留存复印件的,需核对复印件与原件的一致性并签章确认。

  二、预签合同

  (一)贷款受理人员应告知借款人、共同借款人合同填写的重要事项,不得就固有条款做文字解释性说明或修改,确有必要对合同条款进行修改的,必须经中心与受委托银行相关部门审查。

  (二)各分支机构前台受理人员应根据抵押房产的情况,要求借款人、共同借款人、产权人预签《兰州住房公积金借款合同》、《房地产抵押合同》及其他办理房产抵押登记所需的相关文书。

  (三)中心实行面签制度。借款人、共同借款人、担保人、产权人、产权共有人均需向受理人员出示身份证原件,经受理人员核验后,在受理人员出具的相关表格上当面签字加盖手印。

  借款人、或共同借款人、或售房人在申请贷款时,因故无法进行现场面签,但能够提供经公证机构公证的授权委托书授权受委托人代办的,中心予以认可。前台受理时应收取由受委托人逐页签名并加盖指纹的公证书原件一份存档。

  第二十四条  录入资料、提交中心复核

  经过初审,确认借款人基本符合贷款条件的,即可正式受理申请。受理人员将借款人本人填写的《住房公积金个人住房贷款申请表》上的相关信息录入综合信息系统并提交中心复核。打印《住房公积金个人住房贷款申请表》《委托转账付款授权委托书》《个人住房贷款审批表》各一份并签字盖银行业务章,连同借款人提交的贷款申请资料(复印件须盖受理人员私章)分类装袋,向贷款复核人员交件。

  若申请人提供的资料不全,受理人员应通知申请人补充材料;对确实不符合贷款条件的,予以退件,并做好解释说服工作。

  第四章  贷前调查及复核

  第二十五条  贷款复核时的调查部门和人员

  贷前调查是对借款人提交的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性及借款人的偿债能力、购房行为、担保手段落实情况等进行的调查和评估。中心各分支机构为贷款的主要调查部门,应指定专人负责贷款复核及调查工作。

  第二十六条  调查及复核内容

  一、借款人的家庭收入情况。审查借款人提供的家庭收入情况证明材料,与借款人面谈或电话交谈,核实借款人家庭收支状况。

  二、借款人偿债能力分析。考察影响借款人长期偿债能力的主要因素,包括借款人工作、还款意愿、品行等等。对借款人长期偿债能力作出判断。

  三、购房行为的真实性。

  调查、核实:

  (一)收据或交款单上的首付款金额是否达到借款条件要求,票据上的印鉴签章是否真实有效;

  (二)期房按揭的,审查借款人所购房屋是否与中心《住房公积金个人住房贷款按揭合作协议》上的楼位相符;

  (三)房地产开发企业职工购买本企业所售楼盘申请贷款的,或同一单位多名职工购买本单位所建房屋同时申请贷款的,应实地向相邻业主、房地产开发企业相关部门及借款人家属等核实购房行为的真伪。

  四、抵押物的落实情况。

  调查、核实:

  (一)有抵押物权属证明文件;

  (二)有处分权人同意抵押的证明文件;

  (三)抵押物的权属清楚,无异议;

  (四)同意抵押的书面意见表达明确、具体;

  (五)借款人以所购住房作为抵押物的,须将所购住房全额用于贷款抵押。

  五、抵押物估价报告书。

  审查:

  (一)抵押物估价报告书必须为原件,并加盖出具评估机构印章;

  (二)出具机构必须是中心合作的评估机构;

  (三)报告书完整,无缺页;

  (四)报告书中住房价格、面积、地址、结构、楼层、朝向等关键内容表述清楚;

  (五)关键数据完整准确。

  六、复核借款人提交的申贷资料是否与受理初审人员录入综合信息系统的资料信息一致,复核初审人员打印的《住房公积金个人住房贷款申请表》《个人住房公积金贷款审批表》等资料信息是否与综合信息系统信息一致。

  第二十七条 填写调查及复核意见

  一、写明对购房行为的落实情况;

  二、写明对抵押物担保的落实情况;

  三、写明对贷款金额、期限的倾向性意见;

  四、对其他中心缴存职工的缴存及贷款核实情况及购房套数在《个人住房公积金贷款审批表》中签署核实意见。

  第二十八条 复核人员确认该笔贷款各项纸质资料与综合信息系统录入信息一致,确认初审通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后,在《个人住房公积金贷款审批表》上签字,并在综合信息系统中录入调查复核意见,提交贷款审批人员审核签批。未通过复核的,在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回银行受理人员作处理。

第五章   贷款审批

  第二十九条  分支机构负责人作为贷款审批人员负责审核签批。

  一、审查借款人资格和条件是否符合公积金贷款条件的要求;

  二、审查借款用途是否符合公积金贷款用途的规定;

  三、审查借款人申请期限是否符合公积金贷款期限的规定;

  四、审查借款人所提供的资料是否正确、完整、合规;

  五、审查复核人员对借款人资信状况的调查意见是否准确合理;

  六、审查抵押物是否落实,估价是否合理;

  七、审查担保情况;

  八、其他需要审查的事项;

  九、审核签批。分支机构负责人确认初审、复核通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后,在《个人住房公积金贷款审批表》上签字,就贷款金额、期限、利率签署意见,并在综合信息系统中进行审批通过处理,需要特殊注明的事项,在补充意见栏中注明。并将个人贷款资料移交贷款复核人员,由其向银行受理初审人员分发进行后续业务办理。

  未通过审批的,在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回贷款复核人员处,由其向贷款受理初审人员移交补充相应资料。

第六章   合同打印及盖章

  第三十条  贷款审批通过后贷款受理初审人员即可进行《借款合同》及《抵押合同》(若有)的打印。需打印《借款合同》一式四份,《抵押合同》一式两份。

  贷款受理初审人员按下述要求打印:

  一、合同填写应使用全套合同双面打印方式,字迹要清楚端正,书面要保持整洁;

  二、对一些必须增订明确和删减的条款或字词,不能空而不填或做选择性删减,凡不需要填写的空格需用斜线拉去;

  三、在合同中不得使用简称、缩写、代称、不规范的简化字;不得使用模棱两可和抽象的字或词;

  四、涉及金额应是具体确定的,不得随意涂改;

  五、涉及主体为法人的应写全称,并与加盖公章一致。

  第三十一条  盖 章

  一、担保方式为房产抵押担保的,由受委托银行和中心分支机构在《借款合同》及《抵押合同》上盖合同专用章。贷款受理初审工作人员在综合信息系统进行抵押登记资料移交,并将《借款合同》《抵押合同》各一份及抵押登记申请资料移交至代办机构,由其进行房产抵押。

  二、担保方式为担保机构保证担保的,由受委托银行、中心分支机构在《借款合同》上盖合同专用章。盖章完成后贷款受理初审工作人员将四份《借款合同》、一份个人贷款申请资料移交至担保机构。担保机构在《借款合同》上盖章后返还三份至贷款受理初审工作人员处。

  三、担保方式为自然人担保的,受委托银行、中心分支机构在确认担保人签字后,在《借款合同》上盖合同专用章。

  四、在中心财务科完成资金划拨,贷款资金划入收款单位(收款人)账户后,合同正式生效,合同生效日与该笔贷款在中心综合信息系统发放时间一致。

  第七章   担保落实

  第三十二条  房产抵押担保的落实

  一、房产抵押办理机构:中心委托代办机构办理房产抵押。所产生的代办费用由中心向代办机构支付,不向借款人收取。

  二、抵押登记:

  采取所购住房抵押或他房抵押的贷款,经三级审批通过后,受委托银行贷款受理初审人员将抵押登记资料移交给代办机构工作人员,由代办机构办理抵押登记。抵押登记手续必须在抵押房产所在地的不动产抵押登记部门办理。

  (一)用期房抵押的,以取得《期房抵押权预告登记书》为落实房产抵押登记依据;

  (二)用取得《不动产登记证明》的现房抵押的,以取得《不动产抵押登记证明》为办理抵押登记依据;

  (三)贷款抵押权人为中心各分支机构;

  (四)贷款房产抵押登记的面签由房产交易中心驻中心各分支机构的工作人员办理;

  (五)房产抵押登记所需要的资料要件由受委托银行贷款业务工作人员收取并向代办机构移交;

  (六)代办机构抵押担保落实岗收取贷款房产抵押登记资料要件并审核,审核无误后在综合信息系统中进行抵押登记资料接件处理;

  (七)代办机构抵押担保落实岗向不动产登记机构申请办理贷款房产抵押登记手续,并根据抵押登记进度和取得的资料在综合信息系统中录入《抵押登记申请收件收据》《期房抵押权预告登记书》或《不动产抵押登记证明》等相关信息,并将收件收据复印件一份,期房预告登记证或《不动产抵押登记证明》原件及复印件一份移交受委托银行工作人员。

  第三十三条  保证担保的落实

  一、对借款人自愿选择担保机构保证担保的贷款,由担保机构抵押担保落实岗办妥担保手续,收取相关费用,在《借款合同》上盖担保机构公章,在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入“确认保证担保”字样,最后提交受委托银行工作人员。

  二、对由自然人提供保证担保的贷款,由代办机构抵押担保落实岗落实担保人是否在《借款合同》上签字,确认无误后在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入“确认自然人担保”字样,最后提交受委托银行工作人员。

  第八章  贷款发放

  第三十四条  经各分支机构审核批准并达到中心关于贷款放款条件的相关规定后,受委托银行工作人员即可办理贷款发放确认。

  第三十五条  贷款发放确认

  一、贷款发放确认工作办理人员:受委托银行派驻中心各分支机构的工作人员承担贷款发放确认工作。

  二、贷款期限的重新核定:因部分贷款按原贷款期限发放将导致最后一期还款时间超过借款人年龄时限的规定。在办理发放确认时受委托银行工作人员应重新核定借款人贷款期限,办理缩期。

  在重新核定贷款期限时,不再测算借款人家庭支出收入比。

  三、受委托银行贷款发放确认工作人员再次确认资金收款是否符合以下规定:

  (一)原则上中心贷款资金必须向售房人或售房单位支付。

  (二)过户前二手房贷款有资金监管要求的,贷款资金向买卖双方确认的存量房资金监管账户支付。

  (三)铁路分中心办理的过户后二手房贷款,贷款资金收款人可以是借款人本人。

  确认无误后打印《个人住房公积金贷款发放确认单》一式三份,盖银行业务章。

  四、借款人确认内容:

  (一)本人及共同借款人的个人信息、购房信息、贷款还款方式、收款人、收款账户、还款账户等信息与真实情况是否一致。办理贷款发放确认手续时,借款人不能办理的,可以由共同借款人办理。

  (二)确认无误的,借款人或共同借款人在打印的《个人住房公积金贷款申请表》及三份《个人住房公积金贷款发放确认单》上签字确认发放贷款;

  信息有误的,作退回处理,重新受理并提交审核审批;需退贷的,还须由借款人本人写明退贷原因,签字申请退贷,进行退贷处理。

  五、上述工作完成后,受委托银行工作人员即可在综合信息系统中进行发放确认操作,并向借款人出具《个人住房公积金贷款发放确认单》《借款合同》《还款计划表》等资料。向综合复核岗移交《个人住房公积金贷款发放确认单》一份,其余一份留存至本行贷款档案中。

  六、贷款发放确认后,贷款受理初审工作人员应将中心及本行留存的个人住房贷款档案资料各一份分别整理移交。

  第三十六条  资金划拨由中心财务科统一负责。

  综合信息系统在贷款发放确认、综合复核岗核对后将其归类到待发放贷款中,自动提交至财务科。财务科进行资金划拨,确认资金到账后综合信息系统同步进行贷款开户处理(起息)。

  第九章  附 则

  第三十七条 本规程的解释权归兰州住房公积金管理中心。本规程自 2019年7月8日起实施,原相关规定同时废止。

兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款贷后业务操作规程

  第一章   总  则

  第一条  为了规范住房公积金个人住房贷款管理,统一和规范业务操作,防范和控制贷款风险,根据《中华人民共和国担保法》《住房公积金管理条例》《贷款通则》《个人贷款管理暂行办法》《住房置业担保试行办法》及国家相关法律法规,特制定本规程。

  第二条  本规程适用于兰州住房公积金管理中心(以下简称中心)所属铁路分中心、各管理部(以下简称分支机构)。

  第二章  贷后管理

  第三条  贷后业务包括贷款的按期还款、提前还款、还款账户变更、个人信息变更、合同变更、利息计算、利率调整、逾期催收管理、诉讼管理、借款人贷款还清后撤销抵押权等业务。

  第四条  按期还款

  一、住房公积金贷款的按期还款主要采用委托扣款方式进行。

  委托扣款:即中心及受委托银行通过住建部住房公积金资金结算平台扣划借款人应还贷款本息。

  (一)申请贷款时,借款人应明确本人名下在商业银行开立的个人委托扣款账户,并签署《委托转账付款授权委托书》。

  (二)借款人应按照借款合同约定的还款方式和还款计划偿还贷款本息。2-30年期贷款均按分期还款的方式按月还款。

  (三)委托扣款方式应遵循以下扣款入账原则:

  1.借款人正常还款且还款账户资金充足时,一次性扣划当期本息的合计;

  2.借款人正常还款且还款账户资金不充足时,按先偿还利息,剩余资金偿还本金的规则分配入账;

  3.借款人逾期还款且还款账户资金充足时,一次性扣划累计罚息、复利、逾期利息、逾期本金、当期应还本息的合计;

  4.借款人逾期还款且还款账户资金不足时,所扣资金按如下规则分配入账:按从最早一期逾期的罚息、复利、逾期利息、逾期本金分配入账,资金有剩余的,再从倒数第二期逾期的罚息、复利、逾期利息、逾期本金分配入账,以此类推直至偿还本期应还利息、应还本金分配完所扣资金;

  5.放款当月不扣款;

  6.贷款诉讼期间、贷款还清“销户”、“核销”后不扣款。

  (四)受委托银行扣款完成后,由综合信息系统自动核对入账。财务科在日常对账过程中发现未达贷款还款资金时,应通知贷款管理科及信息科协助处理。

  二、主动偿还当期应还金额

  (一)借款人在约定还款日当天及之后的3天内,资金存入时间晚于中心批扣时间时,可在柜面或通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网上业务大厅等综合服务平台的途径自助办理“当期还款”业务,以避免产生逾期还款记录。

  (二)还款方式只能选择“实时扣款”的方式还款,不得选择“公积金冲还贷”及“事后代扣”的还款方式。

  (三)借款人名下账户被法院全部冻结,且不能提供共同还款人账户协助其还款的,可办理“当期还款”业务。还款方式可以选择“主动现金还款”、“他人代偿”的方式还款,以避免产生逾期还款记录。

  第五条  提前还款

  提前还款是指借款人具有一定偿还能力时,在首期正常还款之后,主动向中心提出提前全部或部分偿还贷款的行为。提前还款是一种违约行为,应向分支机构及贷款受委托经办银行提出申请,经中心审批通过后才可办理。提前还款可以在中心业务大厅办理柜面申请,也可以通过中心综合服务平台微信公众号、手机APP、网厅等途径实名办理。

  一、柜面申请

  (一)要件资料:

  1.借款人申请的,应持本人身份证原件提出申请,留存复印件一份;

  2.共同借款人代办的,应持借款人及本人身份证原件提出申请,留存复印件各一份;

  3.他人为借款人、借款人配偶代办公积金提前部分还款的,必须提供本人及借款人、借款人配偶身份证、结婚证原件及复印件各一份;

  4.申请使用共同借款人(直系亲属)的公积金进行提前还款的,必须由共同借款人(直系亲属)本人持身份证件一同申请,并留存身份证件复印件一份,不得代办。

  (二)办理流程:提前还款经审批后办理,受委托银行工作人员在办理过程中打印《柜面偿还贷款申请审批表》并签署意见,由申请人签字确认并提交分支机构审批人员审批。

  (三)资料归档:审批通过业务办理完毕后审批人员将《柜面偿还贷款申请审批表》及身份证件复印件归档并送档案室保存。

  二、柜面申请提前还款类别

  柜面提前还款分为提前部分还款和提前结清两种情况,且单独办理提前部分还款或提前结清时,借款人在综合信息系统系统还款状态必须为“正常还款”;在借款人还款状态为“逾期还款”时,必须选择“逾期+提前部分”或“逾期+提前全部”还款的业务类型。具体要求如下。

  (一)提前部分还款的最低额度及还款方式。

  1.借款人申请提前部分还款每次额度不得低于20000元。可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款。提前部分还款的利息根据提前部分还款的本金实际占用天数(自上个约定还款日至约定的提前还款日的天数)计算。

  (1)使用公积金提前部分还款(简称公积金冲还贷):中心缴存职工可以使用本人及共同借款人公积金账户余额申请提前部分还款。每年可申请一次。申请时,借款人或配偶应携带本人及配偶的身份证原件、结婚证原件前来办理并留存复印件一份;

  (2)实时扣款:借款人已将拟提前偿还的本息资金存入约定还款账户,在柜面提出申请并签字确认,复核通过后等待确认贷款偿还完成;

  (3)指定日期自筹资金扣款:借款人采用指定日期自筹资金扣款的方式申请提前部分还款,必须根据《柜面偿还贷款申请审批表》的要求将资金按时存入还款账户,中心按约定日期时扣款;

  (4)现金还款:借款人因故必须使用现金办理提前部分还款的,必须经贷款管理科批准,由财务科协助进行办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”挂账资金还款进行办理;

  (5)他人代偿:借款人因故无力偿还贷款,由其他人代为偿还时,可使用他人代偿的还款方式进行办理。办理时必须经贷款管理科批准,由财务科协助进行办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”挂账资金还款进行办理。

  2.借款人提前部分还款后剩余贷款可选择“还款期限不变月还款额降低”的合同变更方式,也可以选择“还款期限缩短月还款额不变”的合同变更方式。

  (二)提前结清:

  1.提前结清贷款须一次性将贷款本息偿还,贷款利息计算至结清日;

  2.贷款发放后,借款人申请提前还清的,由受委托银行工作人员初审并打印《柜面偿还贷款申请审批表》,借款人签字确认后将《柜面偿还贷款申请审批表》交与分支机构贷款复核岗工作人员,贷款复核岗审批通过后留存《柜面偿还贷款申请审批表》;

  3.办理贷款提前结清业务,可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款,具体办理要求与提前部分还款的要求一致;

  4.若该笔贷款办理了房产抵押,受委托银行工作人员应打印《个人住房公积金贷款还清凭证》,加盖银行业务专用章和个人私章交予借款人,由其向抵押撤押岗工作人员提出撤押申请。

  (三)“逾期+提前部分”及“逾期+提前全部”还款:

  1.办理贷款的“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款时,可采用公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣、现金还款、他人代偿的方式还款,具体办理要求与提前部分还款的要求一致;

  2.办理“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款时必须经贷款管理科批准,必要时需财务科协助办理。若财务科已事先将借款人资金按“未确认款”处理,则可使用“未确认款”进行办理;

  3.办理“逾期+提前部分”、“逾期+提前全部”还款业务只能在中心服务大厅柜面办理。

  第六条  综合服务平台办理提前还款

  一、实名认证及办理:借款人及共同借款人、共同还款人可通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网厅等综合服务平台经实名认证后办理提前还款业务。

  二、通过兰州公积金微信公众号、手机APP、网上业务大厅办理提前还款的,可在公积金冲还贷、实时扣款、事后代扣三种还款方式中任选一种。

  (一)选择公积金冲还贷还款方式的,可使用本人及共同借款人公积金账户余额还款,每次还款本金不得低于3000元且每年不限次数,借款人、共同借款人需分别自主办理还款业。

  (二)选择自筹资金实时扣款或事后代扣还款方式的,自筹资金还款每次还款本金不得低于5000元且每年不限次数。

  三、通过综合服务平台办理还款业务时,不需留存业务资料。

  第七条  还款账户变更

  一、在贷款还款期间因借款人预留还款账户因故不能正常还款时,借款人可提出变更还款账户的申请。

  二、借款人申请变更还款账户时,由银行工作人员受理并打印《授权委托书(贷后变更)》,借款人签字授权后交予贷款复核人员复核,复核通过后留存并交档案室。

  三、借款人因法律诉讼被冻结工资或还款账户,需委托他人偿还贷款的,借款人可提出变更还款人及还款账户的申请。若新的还款人不是贷款关联人,需添加为共同还款人后方可办理还款账户变更。银行工作人员受理并打印《授权委托书(贷后变更)》,由共同还款人签字授权后提交复核。

  第八条  贷款信息变更

  在借款还款期间,借款人申请变更本人及共同借款人等贷款关联人的通讯地址、工作单位、联系电话、家庭住址、个人收入等信息时,予以办理。贷后催收人员提交信息变更申请的,也予以办理。以上业务不需复核审批,银行工作人员直接在系统中做变更。

  第九条  合同变更

  合同变更时贷款必须处于“正常还款”状态。

  借款人因个人原因提出申请变更《借款合同》《抵押合同》约定的内容,包括提前还款、添加或解除共同借款人、抵押物变更、延长(缩短)贷款期限、借款人变更等,经受委托银行和分支机构初审、审批后予以变更。

  办理贷款合同变更业务时,受委托银行工作人员在综合信息系统中进行变更后打印《合同变更申请审批表》签署意见并盖章,由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后经办人员将《合同变更申请审批表》及证明文件整理并交档案室。

  一、添加或解除共同借款人

  (一)借款人在合同履行期间发生婚姻变更,可申请添加或解除共同借款人。

  (二)不得在贷后管理中将直系亲属添加为共同借款人。

  二、添加或解除共同还款人

  (一)借款人因法律诉讼被冻结工资或还款账户,需委托他人偿还贷款的,借款人可提出变更还款人及还款账户的申请。若新的还款人不是贷款关联人,需添加为共同还款人。

  (二)共同还款人可以是借款人的父母子女等直系亲属,也可以是其他亲属及他人,是否在中心缴存公积金不作要求。

  (三)在添加为共同还款人后,共同还款人不得在中心办理公积金提取业务、不得申请公积金贷款。

  (四)借款人的银行个人账户能够正常使用后可申请解除共同还款人,变更还款账户。

  三、抵押物变更

  使用他房做抵押担保的贷款,因抵押物价值贬值、濒临灭失或已灭失等情形,使中心的贷款资金安全风险加大时,借款人必须办理抵押物变更。在进行抵押物变更前必须落实其他房产的抵押登记。本房抵押的贷款不允许办理抵押物变更。

  四、延长贷款期限

  个人贷款允许延长贷款期限,但延长后的还款期限不得超过30年,且还款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。原贷款期限为5年期(含)以下时,不得延长至5年期以上。延长贷款期限必须满足以下条件。

  (一)借款人因家庭经济原因,需要延长还款期限,必须由借款人本人向中心提出书面申请并签字确认。

  (二)借款人若有拖欠贷款本息、罚息、复利的情形,延长期限前必须先清偿所欠贷款本息、罚息、复利。

  (三)经分支机构审批同意后,必须按照重新确定的期限落实抵押登记后方可在综合信息系统办理变更手续。

  五、缩短贷款期限

  借款人可申请缩短贷款期限。缩短贷款期限时,原贷款期限为5年期(不含)以上的,不得缩期为5年期以下。

  六、借款人变更

  (一)因借款人死亡等特殊情况,导致贷款资金出现损失可能,中心允许进行借款人变更。

  (二)办理借款人变更时,必须经贷款管理科审批。

  第十条  利息的计算

  一、正常还款利息的计算

  (一)2-30年期贷款按月分期计算当期应还利息,中心本级2015年4月前发放的存量贷款每月20日为结息日(定日结息)。定日结息遵循的原则如下。

  1.贷款发放当月不计息,于次月的20日为结息日;

  2.还款首期及末期按实际天数计收利息,其余还款期利息均按整月计收。

  (二)中心本级2015年4月后发放的贷款和铁路分中心全部贷款,以每月发放日期对应的日期为结息日(对日结息)。对日结息遵循的原则如下。

  1.贷款发放当月不计息,每月在放款日对应的日期结息;

  2.每期还款利息均按整月计收。

  二、提前还款的利息计算

  (一)提前部分还款时计收的利息=还款金额×上期结息日至提前还款日期间的实际占用天数*日利率。

  (二)剩余贷款余额当期应还利息=剩余贷款本金*月利率。

  三、罚息、复利的计算按中国人民银行的相关规定执行。

  第十一条 利率调整

  贷款还款期间如遇人民银行调整利率时,按中国人民银行的规定执行:

  一、正常还款利率的调整

  (一)贷款期限在2-30年的,遇法定利率调整,于次年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率,并重新计算每月还款额。

  (二)次年1月应还利息为调整前后利率分段计息的合计。

  二、罚息、复利的利率调整:按人民银行的相关规定执行。

  第十二条  贷款未按期还款转逾期贷款

  一、借款人因个人原因未能在合同约定还款日按期还款的,中心将在还款日后的三日内进行补扣。在正常扣款和补扣时能够足额扣划当期本息合计金额的,其还款视为正常还款。

  二、对未能按前款规定足额扣划当期应还本息的贷款,中心将于本期约定还款日后第四日将其欠还本息自动转为逾期贷款本息,按照实际逾期天数每日计收罚息、复利,并在此后每天对逾期贷款本息及罚息、复利进行扣款,直至逾期本息及罚息、复利金额全额扣划,其还款视为逾期还款。

  第十三条  还款查询

  借款人可通过兰州公积金微信公众号、手机APP、中心网站、12329客服热线等途径查询本人还款信息和还款计划。

  第十四条  信贷资产检查

  一、检查内容:

  (一)借款人是否按合同约定用途使用贷款,有无挪用贷款现象。

  (二)借款人按借款合同约定归还贷款本息情况。

  (三)借款人资格和偿债能力变化情况。

  (四)贷款抵押物的保管及其价值变化情况。

  (五)保证人的保证资格与保证能力的变化情况。

  (六)期房项目工程进度、抵押与预登记和正式登记落实情况。

  (七)有关合同及相关资料的完整性与有效性,有无与法律、法规和制度相抵触,需要变更、修改和补充的。

  (八)贷款资产风险程度,变化情况及趋势。

  二、检查结果的认定

  有下列情形之一的,应认定借款人违约:

  (一) 借款人、共同借款人违反本合同借贷条款中的任何条款的。

  (二) 借款人、共同借款人提供虚假证明材料取得贷款的。

  (三) 借款人、共同借款人拒绝或阻挠中心、受委托银行、担保机构对贷款使用进行监督检查,或未按本贷款合同约定用途使用贷款的。

  (四) 借款人、共同借款人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人的。

  (五) 借款人、共同借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的。

  (六) 借款人、共同借款人违约,连续超过三个还款期(含三期)或在本合同履行期内累计超过六个还款期(含六期)未按时偿还贷款本息的。

  (七) 借款人、共同借款人卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷等情形,足以影响偿还贷款本息能力的。

  (八) 根据担保条款的约定,因保证人(抵押物)发生变故,致使保证人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物的。

  (九)借款人、共同借款人在合同期内,无故连续停缴住房公积金超过12个月的。

  (十)借款人、共同借款人发生其他可能影响归还贷款本息行为的。

  贷后管理人员发现上述违约情形时,应对借款人违约行为进行处理,按合同约定,根据违约性质、金额、程度,采取适当措施追偿贷款本息,必要时应向贷款管理科请求协助处理。实行住房置业担保的,由担保机构采取措施,承担连带责任。

  三、信贷资产检查的程序

  (一)对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。

  (二)根据借款人违约情况,判断贷款的风险状况。

  (三)对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案,报主管领导批准实施。

  (四)登记贷后检查台账,提交贷后检查报告。

  四、信贷资产检查的要求

  (一)借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息的,由受委托银行工作人员在三个工作日内对客户进行电话提示。

  (二)借款人连续二至五期未按期归还贷款本息的,除银行卡(折)原因未能正常扣款的情况外,全部由担保机构负责催收。

  (三)借款人连续六期未按期归还贷款本息的,转为不良贷款,由担保机构依照担保协议的约定履行担保责任,实施追偿程序。

  (四)未实行住房置业担保的,除该条第一、二款外,其余措施按中心与担保机构签订的《住房公积金代办合作协议》执行。

  五、违约贷款的处理方式

  (一)依法纠正借款人的违约行为。

  (二)对逾期贷款计收罚息、复利。

  (三)依法解除合同的,借款人、共同借款人应立即归还其所欠的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用(包括但不限于律师代理费、公告费、差旅费、诉讼费、保全费、鉴定费等)。

  (四)借款人、共同借款人未按贷款合同约定用途使用贷款的,中心有权在借款合同载明的利率基础上加收100%罚息。

  (五)借款人、共同借款人在合同期内,无故连续停缴住房公积金超过12个月的情况,中心有权将借款合同载明的利率调整为同期商业银行住房贷款利率。

  (六)从借款人公积金账户中扣收贷款本息及罚息、复利。

  (七)停止已审核未发放的贷款。

  (八)依法追索保证人的连带责任。

  (九)依法处理抵押物。

  (十)依法行使债权人其他权利。

  (十一)依法将借款人不良信用记录向人民银行征信系统报送并向社会公开。

  (十二)全额收回违约贷款本息后,取消借款人5年内再次申请贷款和提取住房公积金的的资格。

  (十三)按程序报批核销损失类贷款。

  第十五条  违约贷款催收管理

  一、归口部门和责任划分:按照《违约贷款催收管理办法》实施。

  二、违约贷款的还款:

  (一)主要通过每日批扣的方式收回,特殊情况下也可以通过柜面使用实时扣款、现金还款、他人代偿的方式还款,申请人签字确认《柜面偿还贷款申请审批表》的内容,经分支机构审批后办理。

  (二)借款人及共同借款人确实无力自筹资金偿还逾期贷款时,可申请使用本人公积金账户资金偿还。经审批一年内可多次使用公积金偿还逾期贷款。

  三、在逾期贷款催收过程中,因借款人及共同借款人无力一次性结清贷款的,经审批,借款人可向中心追加保证人,为其剩余贷款提供担保,确保其后续能够按期正常还款。

  第十六条  诉讼

  对于严重违反《借款合同》约定或已处于“到期逾期”状态的贷款,中心将通过向法院提出诉讼的方式保障贷款资金的安全。

  一、分支机构在贷款资产检查及逾期催收工作中若发现贷款存在严重问题或已是“到期逾期”状态,可将其列为诉讼对象提交贷款管理科,移交的资料包括:个人贷款档案原件及复印件两份、抵押权证原件及复印件两份(若办理了房产抵押)。

  二、贷款管理科在接到分支机构移交的拟诉讼对象资料后,确定诉讼对象名单并向中心分管领导及主要领导汇报,取得同意后向代理律师移交个人贷款档案及抵押权证复印件等诉讼资料,审核《代理合同》及《补充协议》并提交分管领导签订。

  三、在诉讼及执行过程中,贷款管理科应配合代理律师开展工作,推动案件的诉讼及执行。在诉讼过程中可考虑借款人实际还款能力,酌情达成和解协议,以确保贷款资金的安全。

  四、贷款管理科应综合各方因素,做好诉讼费用的预算、支出和回收等工作。

  第十七条  贷款档案管理

  贷款档案分为个人贷款档案,抵押权证,办理贷款合同变更或信息变更等业务档案三类。贷款档案管理按照《住房公积金贷款档案管理办法》实施。

  第十八条  撤销抵押权

  借款人还清贷款,申请房产抵押登记撤押的,由代办机构负责受理,在取得《房屋所有权证》及《他项权利证》或《不动产登记证明》及《不动产抵押登记证明》并备齐撤押申请资料后向不动产登记部门申请撤押。

  撤押办理完毕后在综合信息系统进行贷款撤押处理,并通知借款人领取《房屋所有权证》或《不动产登记证明》。

  第三章  附 则

  第十九条 本规程的解释权归兰州住房公积金管理中心,本规程自2019年7月8日起实施。

  来源:兰州公积金中心官方网站

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